Europäischer Hotelinvestmentmarkt wächst – kreative Transaktionsansätze gewinnen an Bedeutung

Der europäische Hotelinvestmentmarkt hat im Jahr 2025 wieder deutlich an Dynamik gewonnen. Laut einer neuen Studie des internationalen Immobilienberaters Savills stieg das europäische Hoteltransaktionsvolumen im Jahr 2025 auf 23,6 Milliarden Euro – ein Plus von 4,8 % gegenüber dem Vorjahr.

Zunehmend werden auch kreative Transaktionsmodelle den Markt prägen, prognostiziert Savills.

Mehr Vertrauen der Investoren

Savills zufolge sorgen mehrere Faktoren für das wiedergewonnene Vertrauen der Investoren: verbesserte Liquidität, besser abgestimmte Preisvorstellungen und eine Europaweit robuste RevPAR¹-Entwicklung (+ 5,4 % gegenüber 2019, inflationsbereinigt).

Zugleich wächst das Interesse an sogenannten Value-Add-Strategien. Dabei gewinnen kreative Transaktionsansätze wie etwa von M&A-Aktivitäten und Partnerschaften mit Betreibern an Bedeutung – in einem Marktumfeld am Hotelimmobilienmarkt, das insgesamt als chancenreich eingeschätzt wird.

„Der europäische Hotelinvestitionsmarkt tritt in eine Phase ein, die Überzeugung erfordert. Auch wenn das operative und kapitalmarktbezogene Umfeld komplexer ist als in früheren Zyklen, bleiben die strukturellen Grundlagen der Reise- und Gastgewerbebranche äußerst überzeugend“, sagt David Kellett, Leiter des Bereichs Hotel Capital Markets EMEA bei Savills. "Die Nachfrage erweist sich weiterhin als widerstandsfähig, hochwertige Hotelimmobilien ziehen große Mengen an globalem Kapital an, und Hotels verfügen nach wie vor über die einzigartige Fähigkeit, sich im Laufe des Zyklus anzupassen. Für Investoren, die bereit sind, über kurzfristige Schwankungen hinauszuschauen, bleibt dies ein Sektor voller Chancen."

Operative Leistung rückt in den Fokus

In den kommenden Jahren dürfte eine Reihe von Faktoren die Branche in den nächsten zwei bis drei Jahren prägen, darunter eine größere Relevanz der operativen Performance des Hotelbetriebs, prognostiziert Savills. Sie entwickele sich zunehmend zum entscheidenden Faktor für Renditen.

Vor dem Hintergrund begrenzter Rendite-Zinskosten-Spannen gewinnen laut Savills die operative Exzellenz des Betreibers und die Fähigkeit, sich in einer späteren Marktphase erfolgreich zu positionieren, deutlich an Bedeutung. Savills hebt hervor, dass sich die Unterschiede zwischen durchschnittlichen und erstklassigen Betreibern vergrößern. Dadurch rückt die operative Leistungsfähigkeit der Immobilie stärker in den Fokus von Investitionsentscheidungen.

„Ob durch Rekapitalisierungen, Plattformtransaktionen, Mietvertragsrestrukturierungen, Co-Investments oder partnerschaftsorientierte Strategien – die nächste Aktivitätswelle am europäischen Hotelinvestmentmarkt wird eher von Innovation und Zusammenarbeit als rein von Preisfaktoren geprägt sein“, stellt Thomas Emanuel, Leiter des Bereichs Hospitality Thought Leadership für die Region EMEA bei Savills, heraus. „Wir sind zuversichtlich, dass der Hotelsektor in der Lage ist, denjenigen, die bereit sind, wohlüberlegt und entschlossen zu handeln, nachhaltige, risikobereinigte Renditen zu bieten.“

Deutschland vor strukturellem Wandel

Die Recherche deutet darauf hin, dass sich vor allem der deutsche Hotelmarkt an einem potenziellen Wendepunkt befindet. Zwar bleibt er nach der Pandemie der am stärksten belasteten Märkte in Westeuropa, jedoch verlangsamt sich das Angebotswachstum.

Der durchschnittliche RevPAR lag im Jahr 2025 immer noch 11 Prozent unter dem Niveau von 2019. Zugleich belasten steigende Kosten zunehmend die operativen Ergebnisse der Hotels. Am deutlichsten zeigt sich die Belastung der Betreiber bei den vorherrschenden Pachtmodellen mit einer steigenden Zahl an Mieterinsolvenzen.

Diese Entwicklungen deuten einen strukturellen Wandel hin zu kreativeren Lösungen an, insbesondere im Hinblick auf die Chancen- und Risiken-Verteilung zwischen Immobilieneigentümer und Betreiber. Somit eröffnen sich Chancen für gut kapitalisierte, langfristig orientierte Investoren, die bereit sind, den Marktübergang zu unterstützen.

„Das Interesse an Hotelimmobilien ist bei Investoren wieder deutlich gestiegen. Deutschland als einer der bedeutendsten Hotelmärkte Europas zeigt jedoch ein differenziertes Bild: Während sich Auslastung, RevPAR und ADR² seit der Pandemie sehr dynamisch entwickelt haben, geraten viele Hotelbetriebe aufgrund deutlich gestiegener Kosten – etwa für Personal – unter wirtschaftlichen Druck“, kommentiert Tina Haller, Director Capital Markets und Head of Hotels Germany bei Savills in Deutschland. "Wir gehen daher davon aus, dass Investoren weiterhin selektiv vorgehen und verstärkt auf enge Partnerschaften mit gut kapitalisierten Betreibern und etablierten Marken setzen werden. Profitieren werden sowohl auf Betreiber- als auch Investorenseite diejenigen, die bereit sind, ihr bisheriges Betriebsmodell zu überdenken und stärker die Herausforderungen des jeweiligen Partners zu reflektieren."

Luxussegment wächst weiter

Die Nachfrage vieler Investoren konzentriert sich zunehmend auf hochwertige Immobilien in Toplagen, wobei insbesondere das Luxussegment den Gesamtmarkt übertrifft. 

Auch die Synergieeffekte zwischen Luxushotels und Branded Residences nehmen zu: Die Zahl der Projekte in Europa stieg von 18 im Jahr 2015 auf 62 im Jahr 2025. Prognosen zufolge wird sich diese Zahl bis 2032 erneut verdoppeln.

Neue Modelle und steigende Kapitalbeteiligung

Große internationale Hotelketten sind rasant gewachsen: Ihr durchschnittliches Markenportfolio hat sich in den letzten zehn Jahren fast verdreifacht. Gleichzeitig hat sich das Volumen der sogenannten „Key Money“-Zahlungen deutlich erhöht und erreichte 2025 bei den fünf größten Betreibern insgesamt 1,2 Milliarden US-Dollar.

Mit den sich verändernden Marktbedingungen sieht Savills zunehmendes Potenzial für einen Wandel von einem rein kapitalarmen, sogenannten „asset light“ geprägten Wachstum hin zu stärker ausgerichteten sogenannten „investment right“-Modellen, die eine gezieltere Kapitalbeteiligung beinhalten. Dabei könnten selektive Investitionen und umfassendere Partnerschaften mit Immobilieninvestoren dazu beitragen, die weitere Expansion der Ketten zu unterstützen.

(Savills/SAKL)