Hotelimmobilienmarkt bleibt liquide

Der europäische Hotelimmobilienmarkt tritt 2026 in eine Phase der strukturellen Reife ein. Hohe, aber stabile Zinsen, selektive Investitionsbereitschaft und eine zunehmende Differenzierung nach Segmenten und Standorten prägen das Marktumfeld.

Während Kapital grundsätzlich verfügbar bleibt, entscheidet zunehmend die Qualität von Betreiberstrukturen, Cashflows und Finanzierungsmodellen über Investitions- und Transaktionserfolge. Pauschale Marktstrategien verlieren an Bedeutung – gefragt sind individuelle, professionell strukturierte Hotelkonzepte.

Das sind die Ergebnisse des letzten Online-Panels „mrp hotels quarterly“ mit Catherine Szolar, Vice President bei mrp hotels, Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels, Matthias Reith, Senior Ökonom bei Raiffeisen Research, Francesco Fedele, CEO bei BF.direkt AG, und Erik Florvaag, CEO und Managing Partner bei The Chocolate on the Pillow Group.

Makroökonomisches Umfeld: Zinsen stabil, Wachstum mit angezogener Handbremse

Die Phase der Zinssenkungen ist vorerst abgeschlossen. Matthias Reith, Senior Ökonom bei Raiffeisen Research, erwartet keine weiteren Leitzinssenkungen seitens der EZB.

„Der Abstieg vom Zinsgipfel dürfte für die EZB in der Mittelstation enden“, meinte Reith. Inflation und Wachstum befänden sich im Zielkorridor, sodass geldpolitisch kein weiterer Handlungsdruck bestehe.

Gleichzeitig bleibe das wirtschaftliche Umfeld in Deutschland und Österreich herausfordernd. Zwar sei 2026 von einer konjunkturellen Erholung geprägt, diese verlaufe jedoch moderat und unter dem Wachstum anderer europäischer Länder. Für die Tourismuswirtschaft bedeutet dies anspruchsvolle Rahmenbedingungen – bei gleichzeitig robuster Gästenachfrage. „Die Konsumenten sind bereit, sich Urlaub zu leisten, auch wenn sie an anderer Stelle sparen“, so Reith.

Hotelimmobilienmarkt: Differenzierung statt „One-Size-Fits-All“

Der Hotelimmobilienmarkt befindet sich laut Catherine Szolar, Vice President bei mrp hotels, weder in einer Krise noch in einer klassischen Wachstumsphase. Vielmehr habe sich eine neue Normalität etabliert, die durch klare Segmentierungen geprägt sei. Während Südeuropa weiterhin von einer starken Leisure-Nachfrage profitiere, entwickle sich der DACH-Raum langsamer, aber stabil.

Investitionsentscheidungen seien heute deutlich selektiver. „Kapital folgt nicht mehr primär der Lage oder Marke, sondern stabilen Cashflows, klaren Governance-Strukturen sowie der Bonität und Qualität des Betreibers“, erklärte Szolar. Betreiberwahl und Vertragsstruktur entwickelten sich damit zu zentralen Werttreibern für Finanzierbarkeit und Exitfähigkeit von Hotelimmobilien.

Portfolioanalyse: Moderates Wachstum bei anhaltendem Effizienzdruck

Die Performance-Daten der von mrp hotels betreuten Hotels zeigen für 2025 ein moderates Wachstum bei RevPAR und GOPPAR, das vor allem durch gezielte Ratensteigerungen erzielt wurde. Insbesondere in nachfragestarken Zeiträumen wie Messen, Kongressen und Großveranstaltungen konnten höhere Zimmerraten durchgesetzt werden, während in schwächeren Phasen eine deutlich kompetitivere Preisstrategie erforderlich blieb.

„Die Ratenentwicklung wird zunehmend über gezieltes Yielding in hochfrequentierten Zeiträumen gesteuert“, erläuterte Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels.

Trotz der positiven Umsatzentwicklung bleibt der wirtschaftliche Druck auf Betreiberseite hoch. Hohe Personal- und Warenkosten belasten weiterhin die Ergebnisse, auch wenn sich einzelne Kostenpositionen – etwa bei den Energiekosten – zuletzt leicht entspannt haben. Effizienzsteigerungen seien daher kein kurzfristiges Gegensteuern mehr, sondern Teil des operativen Alltags.

„Operative Effizienz und Kostenkontrolle sind zu zentralen Stellschrauben geworden, die dauerhaft im Fokus stehen müssen“, so Struck. Eine enge Abstimmung zwischen Eigentümern und Betreibern gewinnt vor diesem Hintergrund weiter an Bedeutung, insbesondere bei Performance-Transparenz, CapEx-Priorisierung und der langfristigen strategischen Positionierung der Häuser.

Strengere Finanzierungen, neue Kapitalquellen und höhere Anforderungen an Betreiber

Der Hotelimmobilienmarkt bleibt liquide, zugleich haben sich die Anforderungen an Finanzierungen und Expansionsstrategien deutlich verschärft. Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, betonte, dass sich Projekte heute an realistischen Annahmen messen lassen müssen.

„Eine Entlastung über sinkende Zinsen ist nicht zu erwarten – Projekte müssen sich mit dem aktuellen Zinsniveau rechnen“, betonte Fedele. Klassische Banken seien weiterhin aktiv, agierten jedoch selektiver und mit höheren Anforderungen an Eigenkapital, Transparenz und Kapitaldienstfähigkeit.

Ergänzend gewinnen alternative Finanzierungsinstrumente an Bedeutung. Private Credit, strukturierte Beteiligungen und Joint-Venture-Modelle würden dort eingesetzt, wo klassische Bankfinanzierungen an regulatorische oder strukturelle Grenzen stoßen. „Private Capital ist kein Ersatz für Banken, sondern eine gezielte Ergänzung – insbesondere bei komplexeren Strukturen, Plattformstrategien oder Turnarounds“, erklärte Fedele. Entscheidend sei dabei eine klare Governance sowie eine professionelle Kommunikation zwischen Kapitalgebern, Eigentümern und Betreibern.

Aus Betreiberperspektive verwies Erik Florvaag, CEO und Managing Partner der The Chocolate On The Pillow Group, auf die weiterhin hohe Resilienz der Assetklasse Hotel. „Ein Hotel in guter Lage produziert immer Cashflow“, so Florvaag. Insolvenzen seien daher weniger als Marktschwäche zu verstehen, sondern vielmehr Teil einer notwendigen Marktbereinigung. Dauerhafte Betriebsschließungen blieben insbesondere in guten Lagen die Ausnahme.

Gleichzeitig warnte Florvaag vor einer zunehmenden Verschärfung von Betreiberverträgen. Transparenz und Kontrolle seien für beide Seiten – Betreiber wie Investor – wichtig, dürften jedoch nicht zu einer Einschränkung unternehmerischer Freiheit führen. Nachhaltiges Wachstum sei nur mit ausgewogenen Vertragsstrukturen und einem partnerschaftlichen Verständnis zwischen Investoren, Finanzierern und Betreibern möglich.

Professionalisierung entscheidet über Markterfolg

Der Hotelimmobilienmarkt wird 2026 von höherer Professionalität und strategischer Klarheit geprägt sein. „Der Markt ist zurück in einer neuen Realität – mit weniger Leverage, mehr Struktur und höheren Anforderungen an alle Beteiligten“, fasste Catherine Szolar zusammen.

Stabilität sei weiterhin möglich, jedoch keine Selbstverständlichkeit mehr. „Kapital ist vorhanden, fließt aber nur in sauber strukturierte, professionell geführte Hotelkonzepte“, so Szolar. Für Investoren, Betreiber und Finanzierer, die bereit sind, Markt, Betrieb und Finanzierung ganzheitlich zu denken, eröffnen sich damit auch in einem anspruchsvollen Umfeld weiterhin Chancen.

(mrp hotels/SAKL)