Hotelimmobilienmarkt zwischen Aufschwung und Anpassungsdruck

Wie entwickeln sich Hotelimmobilien, Betreiberstrategien und Investorenmärkte? Das neue Expert Paper Hotels 2025 „Booking the Future“ von mrp hotels liefert Antworten. Das von 16 Branchenexperten verfasste Expert Paper analysiert den Status quo der Branche, liefert neue Perspektiven und zeigt zentrale Trends und Herausforderungen auf.

Martin Schaffer, Managing Partner von mrp hotels, und Catherine Szolar, Vice President von mrp hotels, haben das Paper gemeinsam mit Florian Kern, Vice President der Aareal Bank AG, und Monique Dekker, SVP Human Resources EAME bei Hyatt, vorgestellt. Die jährliche Fachpublikation analysiert die zentralen Treiber und Herausforderungen einer Branche im Umbruch. 

Langfristige Wachstumsprognosen und Investmenttrends

Laut mrp-hotels-Analysen bleibt die Branche auch in den kommenden zehn Jahren auf Wachstumskurs. Global wächst der Tourismus jährlich um rund 3,5 Prozent, also stärker als das weltweite BIP (2,5 Prozent).

Folgende Verschiebungen und Trends zeichnen sich ab: Investoren bevorzugen renditestarke Nischen wie Serviced Apartments, Lifestyle-Hotels und Mixed-Use-Assets. Die Geschäftstätigkeit institutioneller Kapitalgeber bleibt reduziert, während Family Offices und Investment- oder Asset-Manager verstärkt aktiv werden und die Lücke schließen, die traditionelle Investoren am Markt hinterlassen haben. Stranded Assets, also Immobilien, die langfristig nicht marktfähig sind, erfordern strategische Neupositionierungen.

Managementverträge gewinnen erneut an prinzipieller Attraktivität, da sie Transparenz und mehr Partizipation an steigenden EBITDAs bieten. Aufgrund der regulatorischen Investorenanforderungen bleiben Managementverträge allerdings Mangelware.

Vom Kapitalgeber zum Partner

Eigen- und Fremdkapital sind laut mrp-hotels-Analysen nach wie vor ausreichend vorhanden. Die Frage sei eher, wie der Zugang dazu gelingt. Dieser würde zunehmend durch höhere Professionalisierung von Entwicklern, Eigentümern oder Betreibern möglich. 

Das Zinsumfeld hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert und wird nicht mehr auf das frühere niedrige Niveau zurückkehren: Während vor fünf Jahren noch Nullzinsen galten, hat sich der Markt heute auf einem Finanzierungsniveau von rund 2,15 Prozent eingependelt. Die Kosten haben sich stabilisiert, die Ansprüche der Finanzierer hingegen deutlich erhöht.

Für Florian Kern, Vice President der Aareal Bank AG, ist die Expertise der Kreditnehmer entscheidend. Hotelimmobilien seien eine hochspezialisierte Assetklasse. Eine erfolgreiche Finanzierung setze fundiertes Branchenwissen und Marktverständnis voraus. Etablierte Brand-Systeme böten Kapitalgebern Komfort und Stabilität. Da Marken Vertrauen schaffen, könnten sie einen Vorteil im Finanzierungsprozess bieten. 

„Ein stabiler und nachvollziehbarer Cashflow ist nicht nur Basis für den Kapitaldienst, sondern auch Ausdruck der Professionalität des Kreditnehmers – und erhöht die Bereitschaft des Darlehensgebers zur Finanzierung“, meint Florian Kern. Partnerschaft auf Augenhöhe sei essenziell: „Ein Darlehensgeber ist ein elementarer Partner. Entscheidend ist, auf Finanzierer mit langfristigem Ansatz und Branchenexpertise zu setzen – sie bauen in der Krise kreative Brücken, statt vorschnell die Reißleine zu ziehen.“

Betreiber zwischen Rekordergebnissen und Profitabilitätsdruck

Trotz eines stabilen Volumens bleibt die Profitabilität der Betreiber zunehmend unter Druck, wie die mrp-hotels-Analysen zeigen. Das Expert Paper identifiziert dabei zentrale Herausforderungen auf Betreiberseite. Dies sind einerseits steigende Kosten, zum anderen die rückläufige Business-Nachfrage und das schwächere Konsumumfeld.

„Erfolgreiche Betreiber kombinieren operative Exzellenz mit Anpassungsfähigkeit. Markenvielfalt und klare Identität sind kein Widerspruch, sondern Erfolgsfaktoren“, erklärt Catherine Szolar, Vice President von mrp hotels.

Conversion und Refurbishment als neue Erfolgsmodelle

In Zeiten hoher Baukosten, ESG-Auflagen und begrenzter Flächenverfügbarkeit verschieben sich die Schwerpunkte in der Immobilienentwicklung, wie die mrp-hotels-Analysen verdeutlichen. Refurbishment und Repositionierung bestehender Hotels haben den Neubau abgelöst. Conversion-Projekte, etwa die Umwandlung von Büroimmobilien in Serviced Apartments oder Lifestyle-Hotels, gelten als nachhaltige und wirtschaftlich sinnvolle Alternative.

ESG-konforme Sanierungen gewinnen an Gewicht. Der Mietabdeckungsfaktor (LCR) ist weiterhin die entscheidende Kennzahl für Verpächter/-mieter, Betreiber und Finanzierer. Nur wenige Projekte werden derzeit unter 1,5 abgeschlossen.

Laut Martin Schaffer, Managing Partner von mrp hotels, ist neben den wirtschaftlichen Parametern eine noch detailliertere Marktkenntnis bei der Auswahl von Standort und Produkt entscheidend. 

Digitalisierung, HR und ESG als Schlüssel zur Wettbewerbsfähigkeit

Die Hotellerie der Zukunft wird laut mrp hotels von drei langfristigen Transformationsfeldern geprägt: Digitalisierung und KI, Human Resources und ESG/Nachhaltigkeit. Digitalisierung und KI werden neben einer ausgefeilten Commercial Strategy zur strategischen Führungsaufgabe. Datengetriebene Preisgestaltung, automatisierte Prozesse und intelligente CRM-Systeme steigern Margen und Effizienz.

Monique Dekker, SVP Human Resources EAME bei Hyatt, sagt zum Transformationsfeld Human Resources: „Agilität ist kein Schlagwort, sondern geschäftlicher Imperativ: Agilität macht uns nicht nur als Unternehmen besser, sondern stärkt die Gästebindung, verbessert das Arbeitsumfeld und eröffnet neue Entwicklungsmöglichkeiten.“

Zukunftsfähige Arbeitgeber setzen auf kompetenzbasierte Modelle, flexible Arbeitsformen und eine Kultur, die Technologie und Menschlichkeit vereint. ESG & Nachhaltigkeit heißt, auf nachhaltiges Wachstum zu setzen und mit Verantwortung zu wirtschaften. Das Paper fordert klare Mitspracherechte der Betreiber bei ESG-Maßnahmen und sieht Nachhaltigkeit als Pflicht, nicht als Kür.

Für die Zukunft gewappnet

Laut mrp hotels erfreuen sich Hotelimmobilien wachsender Beliebtheit: Die Nachfrage von Gästen und Investoren sei hoch und die Assetklasse zeige sich gegenüber anderen Segmenten resilient. Gleichzeitig würden sich die Rahmenbedingungen verändern: Entscheidungen dauern länger, Märkte reagieren differenzierter und traditionelle Strategien werden zunehmend durch neue Ansätze und Partnerschaften ersetzt. 

Die Hotellerie bzw. die Hotelimmobilienwelt steht vor vielfältigen Herausforderungen – seien es steigende Personalkosten, fehlende Mitarbeiter, Digitalisierung, unsichere Märkte oder Investitionsstau. „Genau hier setzt unser Expert Paper an. Ziel ist es, eine fundierte Bestandsaufnahme der aktuellen Situation zu liefern und zugleich einen Blick in die Zukunft zu wagen – ohne die alltäglichen Realitäten wie Zinsen und sinkendes NOI aus den Augen zu verlieren. Die Zukunft der Hospitality liegt in agilen Strategien und zukunftsweisenden Partnerschaften, um Wachstumspotenziale optimal zu nutzen“, fasst Martin Schaffer zusammen.