Hotelinvestmentmarkt 2026 zwischen Dynamik und Zurückhaltung
Der Hotel-Investmentmarkt zeigt sich robust für das Jahr 2026. Während einzelne Auswertungen von einem dynamischen Jahresauftakt sprechen, zeigen andere Analysen auch ein rückläufiges Transaktionsvolumen und eine weiterhin selektive Marktdynamik. Einig sind sich die Marktbeobachter jedoch in einem Punkt: Die Struktur der Investments verändert sich.
Weniger Volumen, kleinteiligere Deals
Nach Zahlen von CBRE lag das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2026 bei 318 Millionen Euro und damit rund zwölf Prozent unter dem Vorjahreswert. Ausschlaggebend sei vor allem das Ausbleiben großvolumiger Abschlüsse gewesen. Lediglich zwei Transaktionen überschritten die Marke von 50 Millionen Euro.
„Trotz des verhaltenen Jahresauftaktvolumens und der angespannten Gesamtwirtschaftslage besteht weiterhin Interesse am Erwerb von Hotelimmobilien“, sagt Helena Rickmers, Head of Hotel Investment bei CBRE in Deutschland.
Auch BNP Paribas Real Estate bestätigt eine kleinteilige Marktstruktur. Demnach lag das durchschnittliche Volumen pro Abschluss bei rund 11 Millionen Euro. Gleichzeitig sei die Transaktionsdichte gegenüber dem ersten Quartal 2025 noch einmal um über 50 % gestiegen.
"Auf der Käuferseite finden sich wieder vermehrt institutionelle Investoren. Vor allem in den Größenklassen über 25 Millionen Euro prägen diese aktuell den Markt", erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. "Die robusten Übernachtungszahlen und hohe Auslastungsquoten bilden das Fundament für ihr wachsendes Interesse. In den kleinteiligeren Segmenten bis 25 Millionen Euro sind dagegen nach wie vor Eigennutzer sowie private Investoren stark vertreten."
Während CBRE von einem moderaten Rückgang spricht, bewertet BNP Paribas Real Estate den Jahresauftakt deutlich positiver. Demnach handelt es sich um das beste Ergebnis seit 2022, das den Vorjahreswert sogar um rund ein Drittel übertrifft.
Auch Colliers sieht im europäischen Kontext eine Belebung des Hotelinvestmentmarkts zum Jahresbeginn 2026. Die anhaltende Erholung internationaler Kapitalströme nach Europa sowie eine steigende Investorenaktivität hätten im ersten Quartal zu einem deutlich höheren Transaktionsniveau geführt.
In Deutschland hingegen bleibt die Dynamik laut Colliers verhalten. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 234 Millionen Euro läge das Ergebnis im ersten Quartal unter dem langfristigen Durchschnitt.
Ausschlaggebend ist dabei laut Colliers weniger ein Mangel an Investmentopportunitäten als vielmehr ein weiterhin bestehendes – wenn auch abnehmendes – Kaufpreiserwartungsdelta sowie die gestiegene Komplexität der Assets, insbesondere bei der Analyse und Bewertung der zugrunde liegenden Betreiber- und Betriebskonzepte.
Renditen sinken leicht
Erstmals seit 2019 ist wieder eine leichte Renditekompression zu beobachten. Laut CBRE sank die Spitzenrendite seit Ende 2025 um 0,15 Prozentpunkte auf aktuell 5,1 Prozent.
Internationale Investoren dominieren
Ein zentrales Merkmal des aktuellen Marktgeschehens ist der hohe Anteil ausländischer Investoren. Laut CBRE entfielen gut 60 Prozent des Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer, wobei überwiegend angelsächsisches Kapital zum Einsatz kam.
Auch BNP Paribas Real Estate berichtet, dass mehr als die Hälfte des Hotel-Investmentvolumens aus dem Ausland stammt. So würden die drei größten Deals in den ersten drei Monaten auf das Konto internationaler Investoren gehen.
Parallel dazu dominierten laut CBRE Asset- und Fondmanager das Käuferfeld, mit großen Abstand gefolgt von offenen Immobilien- und Spezialfonds. „Da Hotels in solchen institutionellen Immobilienportfolios bislang oftmals nur eine untergeordnete Rolle spielen, wird die Assetklasse angesichts weiterhin stabiler Fundamentaldaten und positiver Marktaussichten verstärkt als Diversifikationsmöglichkeit wahrgenommen“, sagt Helena Rickmers, Head of Hotel Investment bei CBRE in Deutschland. „Die positive Marktentwicklung der vergangenen zwei Jahre hat belastbarere Transaktionsdaten geschaffen und damit zur Transparenz am Hotelinvestmentmarkt beigetragen, indem die Bewertung zukünftiger Investitionsentscheidungen erleichtert wird.“
Auch Corporates, überwiegend Eigenbetreiber, nahmen laut CBRE an dritter Stelle mit einem Anteil von rund zehn Prozent eine bedeutende Rolle im Marktgeschehen ein. Insbesondere kleinere Transaktionen seien in diesem Quartal häufig von solchen Eigenbetreibern getätigt wurden, die das aktuelle Marktumfeld gezielt nutzen würden, um ihre Bestandsportfolios durch selektive Immobilienankäufe strategisch zu erweitern.
Gleichzeitig verteilt sich das Transaktionsvolumen laut CBRE nahezu gleichmäßig auf Core-Investments und Value Add-Transaktionen, die zusammen den Großteil des Marktgeschehens ausmachten. Während Value Add-Investments mit Repositionierungsansätzen weiterhin auf das größte Investoreninteresse stoßen, ist vor dem Hintergrund zunehmender geopolitischer Risiken zugleich eine Rückkehr zu stärker sicherheitsorientierten und langfristigen Investments zu beobachten.
Betreiber rücken in den Fokus
Zunehmend entscheidend für Investitionsentscheidungen sind laut Colliers nicht mehr allein die Immobilien selbst, sondern die dahinterstehenden Betreiberstrukturen. „Die Betreibertransformation ist aktuell der zentrale Werttreiber im Markt. Investoren setzen nicht mehr allein auf Gebäude, sondern auf skalierbare, resiliente Betriebsmodelle“, sagt Andreas Ewald, Head of Hotel bei Colliers.
Demnach gewinnen Faktoren wie Betreiber, Konzepte und Vertragsstrukturen deutlich an Bedeutung. Investoren würden ihren Fokus verstärkt auf die operative Ertragslogik, insbesondere auf die Bonität und Skalierbarkeit des Betreibers, den Vertragstyp sowie die Transparenz der CapEx-Planung richten. Ergänzend gewinnen Themen wie Kostenentwicklung, Indexierungsmechanismen und Exit-Flexibilität an Bedeutung.
Konsolidierung und neue Partnerschaftsmodelle
Parallel dazu setzt sich laut Colliers die Konsolidierung im Betreiberumfeld weiter fort. Plattformen mit skalierbaren Marken sowie Betreiber mit ausgeprägter Kosten- und Technologiekompetenz bauen ihre Marktposition weiter aus.
Gleichzeitig würden strukturierte Partnerschaften sowie Plattform- und Joint-Venture-Modelle in den Fokus rücken und zunehmend die Marktstruktur prägen.
Tourismus sorgt für stabile Grundlage
Unterstützt wird der Markt durch eine positive Entwicklung auf der Nachfrageseite. Mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen erzielte die deutsche Tourismusbranche 2025 einen neuen Rekord. Auch zu Beginn des Jahres 2026 setzte sich der Wachstumstrend fort, wie die zuletzt veröffentlichten Januar Zahlen mit einem Anstieg von 1,2 Prozent zeigen. Ebenso haben sich wichtige Kennzahlen wie Auslastungsquoten und Zimmerraten seit dem Coronaknick wieder spürbar erholt und präsentieren sich in alter Stärke.
Aufgrund der aktuellen Entwicklungen im Nahen Osten ist eine zunehmende Zurückhaltung bei Reisen in die Region zu beobachten. Kurzfristig könnte ein Teil dieser Nachfrage auf sichere und politisch stabile europäische Destinationen umgelenkt werden. Davon dürften laut CBRE neben klassischen Freizeitregionen auch urbane Standorte in Deutschland profitieren.
Auf der anderen Seite war laut BNP Paribas Real Estate das Angebot im Neubausegment, das traditionell erheblich zum Investitionsvolumen beigetragen hat, in den letzten Jahren begrenzter als vor der Coronapandemie, da infolge dieser viele Projekte verschoben oder vollständig zurückgestellt wurden. Aufgrund der positiven Signale von den Nutzermärkten dürfte sich das Projektvolumen jedoch in den kommenden Monaten etwas ausweiten, was sich laut BNP Paribas Real Estate ebenfalls umsatzfördernd auswirken könnte. Erfreulicherweise habe sich bereits im ersten Quartal das Volumen der Projekte im Bau gegenüber dem Jahresende erhöht.
„Gleichzeitig bleiben geopolitische Auseinandersetzungen und die daraus resultierenden Inflationsrisiken sowie das zuletzt volatilere Kapitalmarktumfeld Einflussfaktoren, welche die Preisfindung und das Transaktionsgeschehen temporär bremsen können. Dennoch sprechen die robusten operativen Kennzahlen dafür, dass sich der Hotel-Investmentmarkt auf einem soliden Fundament bewegt. Ein Transaktionsvolumen mindestens im Bereich des Vorjahresresultats ist damit aus heutiger Sicht zum Jahresende realistisch“, sagt Alexander Trobitz.
Ausblick: Belebung im Jahresverlauf erwartet
Für die kommenden Monate rechnen Marktbeobachter mit einer steigenden Aktivität. CBRE verweist auf mehrere größere Objekte, die sich aktuell in der Vermarktung befinden und im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich zu einer spürbaren Belebung des Marktgeschehens beitragen werden. „Unterstützend wirkt zudem, dass offene Immobilienfonds im Zuge von Portfoliobereinigungen verstärkt liquide und marktfähige Hotels am Markt platzieren“, erklärt Rickmers.
Auch aus Sicht von Colliers zeichnet sich eine klare Belebung der Investorenaktivität ab. Eine wachsende Zahl internationaler Kapitalgeber würde intensiv deutsche Hotelassets analysieren, mit unterschiedlichen Strategien und Risikoprofilen. Parallel würden vermehrt südeuropäische Owner-Operator-Strukturen den Markteintritt prüfen oder diesen bereits umsetzen.
Für das Gesamtjahr 2026 deute sich eine sukzessive Belebung der Transaktionsaktivität an. Während Europa bereits von hoher Liquidität und steigender Investorenaktivität profitiere, würden anhaltende geopolitische Unsicherheiten sowie volatile Entwicklungen in anderen globalen Märkten zu einer verstärkten Reallokation internationalen Kapitals führen. Europa rücke damit als vergleichsweise stabiler Investitionsstandort stärker in den Fokus internationaler Investoren.
(CBRE/Colliers/BNP Paribas Real Estate/SAKL)
