Hotelinvestmentmarkt legte 2025 wieder spürbar zu

Der deutsche Hotelimmobilieninvestmentmarkt hat 2025 spürbar zugelegt. Sowohl der globale Immobiliendienstleister CBRE als auch Colliers berichten in aktuellen Analysen von einem deutlich höheren Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr.

Laut CBRE erreichte der Hotelimmobilieninvestmentmarkt 2025 ein Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro. Mit einem Plus von 38 Prozent verzeichneten Hotels somit den größten Volumenzuwachs unter allen Assetklassen und gewannen dabei wieder kontinuierlich an Bedeutung im gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt. Gleichzeitig stieg nach Angaben von CBRE der Anteil am Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt auf acht Prozent an und erreicht damit den höchsten Wert seit zehn Jahren. Die Spitzenrendite blieb seit Jahresende 2023 stabil bei 5,25 Prozent. 

Colliers sieht ebenfalls eine Fortsetzung der Erholung: Ausgehend von einem Vorjahreswert von 1,39 Milliarden Euro im Jahr 2024 stieg das Transaktionsvolumen 2025 demnach auf rund 1,66 Milliarden Euro, was einem Zuwachs von 19 Prozent entspricht. Der Anteil des Hotelsektors am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen habe sich laut Colliers von fünf auf sieben Prozent erhöht.

Core-Produkte besonders gefragt

„Wir sehen eine klare Stabilisierung der Faktoren und eine sich annähernde Rückkehr zu verlässlichen Bewertungsgrundlagen. Besonders gefragt waren Core-Produkte mit belastbaren Betreiberkonzepten, idealerweise Direct-Leases sowie Objekte mit sehr guter Gebäudesubstanz, langlaufenden Pachtverträgen und strategisch resilienten Lagen“, erklärt Sebastian Hoffmann, Associate Director Hotel bei Colliers. „Diese Entwicklung zeigt sich auch in der Struktur der Transaktionen: Core- und Core-Plus-Objekte standen im Fokus, während Value-Add-Objekte in der Preisfindung noch Vergleichstransaktionen suchen. Hier ist die Preisfindung meist noch schwieriger als im Core-Segment.“

Das Core-Segment verzeichnete laut CBRE ein Wachstum von 87 Prozent und erreicht damit einen Marktanteil von 31 Prozent. Es zeichnet sich durch eine zunehmende Ausdifferenzierung hin zu Toplagen und höchster Qualität aus. Auch Core-plus- sowie Value-add-Transaktionen legten um jeweils 35 Prozent bzw. 41 Prozent zu. Letztere stellen mit einem Anteil von 44 Prozent den größten Bereich des Gesamtmarktes dar, obwohl die Transaktionsvolumina pro Deal in der Regel geringer sind als solche von Core und Core-plus Transaktionen.

„Das Kapital konzentriert sich weiterhin überwiegend auf Value-add-Strategien mit Neupositionierungen, Renovierungen und operativen Optimierungen als zentrale Werttreiber von meist betreiberfreien Immobilien. Dennoch sind zuletzt auch wieder vermehrt Core-Transaktionen mit langfristigen Pachtverträgen zu beobachten – vereinzelt auch unter Beteiligung institutionellen deutschen Kapitals“, sagt Helena Rickmers, Head of Hotel Investment bei CBRE in Deutschland.

Die aktivste Käufergruppe

CBRE hebt hervor, dass sich derzeit kapitalstarke Eigenbetreiber beziehungsweise Corporates besonders aktiv zeigen. Mit einem Anteil von 25 Prozent würden sie die größte Käufergruppe darstellen und die attraktiven Einstandspreise strategisch nutzen, um ihre Präsenz im deutschen Markt auszubauen. Zusätzlich würden private Investoren (17 Prozent) das noch zurückhaltende institutionelle deutsche Kapital ausgleichen.

Die größte deutsche Hoteltransaktion – der Verkauf des Mandarin Oriental, München, bei dem CBRE vermittelnd tätig war – verdeutlicht laut CBRE exemplarisch, wie globale Kapitalquellen den deutschen Hotelmarkt gerade als attraktiven und stabilen Wachstumsmarkt einschätzen. Rund die Hälfte des Volumens sei auf internationale Käufer gefallen.

Colliers wiederum sieht Asset- und Fund-Manager als aktivste Käufergruppe, gefolgt von privaten Investoren und Family Offices vor Eigennutzern. Auffällig bliebe der hohe Anteil deutscher Investoren, die laut Colliers rund zwei Drittel des Volumens ausmachten.

Großvolumige Deal dominieren

Das Jahr 2025 war laut Colliers geprägt von großvolumigen Einzeldeals, die mit rund 82 Prozent des Gesamtvolumens den Markt dominierten. Portfolios steuerten 18 Prozent bei, wobei das Keystone-Paket mit 17 Hotels der Marken ibis und Mercure die größte Transaktion darstellte. Neben Trophy-Assets über 100 Millionen Euro gewann laut Colliers das mittlere Segment zwischen 20 und 50 Millionen Euro spürbar an Bedeutung.

Auch nach Angaben von CBRE konnten 2025 wieder vermehrt großvolumige Deals erfolgreich abgeschlossen werden. Während im Vorjahr lediglich sieben Transaktionen die 50-Millionen-Euro-Marke überschritten, brachte das Jahr mit insgesamt 13 solcher Abschlüsse eine deutliche Verbesserung der Markttransparenz und trieb den Preisfindungsprozess weiter voran. Berlin war laut CBRE der gefragteste Markt mit einem anteiligen Transaktionsvolumen von 19 Prozent, gefolgt von Köln (16 Prozent) und München (16 Prozent).

Weiter gestützt wird dies laut CBRE durch die stabilen Fundamentaldaten des Hotelmarktes. Nach dem seit 2021 anhaltenden Aufwärtstrend bei den Übernachtungszahlen und einem neuen Rekordjahr im Jahr 2024 hätten sich die Übernachtungszahlen auf hohem Niveau stabilisiert. Trotz einer vergleichsweise geringen Anzahl an Großveranstaltungen, wie etwa der Fußball-Europameisterschaft 2024, bewegten sich die bislang veröffentlichten Übernachtungszahlen bis September kumuliert genau auf dem Vorjahresniveau.

Ausblick auf 2026

Der positive Trend dürfte sich laut CBRE 2026 weiter verfestigen. „Die stabilen Fundamentaldaten des Hotelmarktes, kombiniert mit dem wachsenden Investoreninteresse an klassischen Hotelimmobilien sowie Subsegmenten wie Serviced Apartments, sprechen für eine anhaltende Aufwärtsdynamik“, sagt Rickmers. „Bei einer stimmigen Kombination aus Lage, Objektqualität, ESG-Konformität, Betreiber und Positionierung werden auch wieder Core-Investments stärker in den Fokus rücken.“

Positive Impulse für die Betreiber würden von der deutschen Messebranche kommen, die für 2026 mit einer höheren Zahl an Veranstaltungen und Ausstellern rechnet. Zudem zeichne sich nach mehreren Jahren wirtschaftlicher Stagnation in Deutschland wieder ein Wachstum ab, das sowohl die Konsumlaune von Freizeitreisenden als auch die Reisebudgets im Geschäftssegment moderat beleben könnte. Gleichzeitig bleibe das Pipeline-Wachstum neuer Hotels hinter dem historischen Durchschnitt zurück, was eine positive Angebots- und Nachfragedynamik bedingt.

Trotz dieser Dynamik würden sich Betreiber mit gestiegenen Betriebskosten sowie teilweise mit stark erhöhten Pachten und Indexierungen konfrontiert sehen. Diese Entwicklung habe bereits eine Marktbereinigung in Gange getreten und dürfte weitere Konsolidierungen sowie strategische Partnerschaften in der Betreiberlandschaft begünstigen. „Aktuell stechen vor allem effiziente und digitalisierte Betreiberkonzepte wie Serviced Apartments durch ihre starke Expansionsdynamik hervor und das Luxussegment überzeugt mit überdurchschnittlichen Zimmerraten, die sich zunehmend vom Gesamtmarkt entkoppeln“, sagt Sabine Lüftenegger, Head of Hotel Advisory and Development Services.

Colliers geht ebenfalls von mehr Marktbewegung aus und prognostiziert für 2026 ein Transaktionsvolumen von über 1,8 Milliarden Euro. „Die in 2025 erfolgten Transaktionen stellen nun eine wichtige und in den letzten Jahren fehlende Vergleichsgrundlage für den weiteren Aufschwung im Transaktionsmarkt dar“, erläutert Hoffmann. „Für 2026 rechnen wir mit einer weiteren Belebung und einem Transaktionsvolumen von über 1,8 Milliarden Euro. Umnutzungen, insbesondere von Büroflächen zu Hotels, bleiben ein zentrales Wachstumsfeld, bieten erhebliches Potenzial für Investoren und Betreiber und bleiben weiterhin die komplexeste Herausforderung in der Umsetzung.“

(CBRE/Colliers/SAKL)