Deutschlands Hotelmarkt überrascht mit neuen Wachstumsmustern

Die größten deutschen Hotelmärkte haben 2025 einen Rückgang bei den Übernachtungen verzeichnet. Während die sechs sogenannten A-Städte (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf) zusammen rund ein Prozent weniger Übernachtungen registrierten als im Vorjahr, entwickelten sich kleinere Städte und Ferienstandorte teilweise deutlich positiver.

Das zeigt der neue Top100-Report 2026 der Schollen Hotelberatung, der am 2. November veröffentlicht wurde. Die Untersuchung analysiert die jeweils 100 übernachtungsstärksten Städte- und Ferienstandorte Deutschlands und vergleicht ihre Entwicklung zwischen 2015 und 2025.

Die insgesamt 200 untersuchten Standorte kamen im vergangenen Jahr zusammen auf rund 268 Millionen Übernachtungen. Das entspricht etwa 54 % des gesamten deutschen Beherbergungsmarktes.

Deutschlands größte Hotelmärkte verlieren an Nachfrage

Besonders auffällig ist die Entwicklung der sechs A-Städte Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf. Diese verzeichneten 2025 zusammen einen Rückgang der Übernachtungen um rund ein Prozent gegenüber 2024. Abgesehen vom Pandemiejahr 2020 war dies der erste Nachfragerückgang dieser Standortgruppe seit 2015.

Anders entwickelten sich die kleineren Märkte: Die sogenannten B-Städte legten bei den Übernachtungen im Jahresvergleich um rund ein % zu, die C-Städte sogar um etwa zwei Prozent.

Die Einteilung in A-, B- und C-Standorte erfolgt nach einer eigenen Kategorisierung der Schollen Hotelberatung. Ausschlaggebend sind unter anderem die Einwohnerzahl und das jährliche Übernachtungsvolumen.

Berlin bleibt größter Städtemarkt – mit schwacher Langfristentwicklung

Mit rund 29,4 Millionen Übernachtungen liegt Berlin weiterhin deutlich an der Spitze der deutschen Städtedestinationen. München folgt mit 19,7 Millionen, Hamburg mit 16,5 Millionen Übernachtungen. Im Zehnjahresvergleich fällt die Entwicklung der Hauptstadt allerdings negativ auf.

Zwischen 2015 und 2025 gingen die Berliner Übernachtungszahlen durchschnittlich um 0,3 % pro Jahr zurück. Berlin ist damit der einzige Standort unter den insgesamt 31 untersuchten A- und B-Städten mit einer negativen durchschnittlichen jährlichen Nachfrageentwicklung. Im Wachstumsranking der 100 untersuchten Städte erreicht die Hauptstadt lediglich Platz 91.

Bereits im Februar hatte HOGAPAGE über die rückläufige touristische Entwicklung der Hauptstadt berichtet. Damals zeigte sich, dass Berlin die Marke von 30 Millionen Übernachtungen verfehlte.

Bamberg führt bei der Bettenauslastung

Die größten Städtemärkte sind jedoch nicht automatisch die Standorte mit der höchsten Bettenauslastung. Das zeigt der Blick auf die entsprechenden Ranglisten der Schollen Hotelberatung.

Unter den 100 untersuchten Städten erreicht Bamberg mit 58,1 % die höchste Bettenauslastung im Jahr 2025. Dahinter folgen Brühl im Rheinland mit 57,6 % und Kempten im Allgäu mit 55,7 %. Berlin kommt auf 55,6 % und Hamburg auf 55,7 %.

Am anderen Ende der Rangliste steht Wolfsburg mit einer Bettenauslastung von lediglich 28,4 %. Auch Ratingen mit 32,2 % und Magdeburg mit 32,6 % weisen vergleichsweise niedrige Werte auf.

Mehr Übernachtungen bedeuten nicht automatisch höhere Auslastung

Wie unterschiedlich sich Angebot und Nachfrage entwickeln können, zeigt das Beispiel Eschborn bei Frankfurt am Main.

Dort stieg die Zahl der Übernachtungen zwischen 2015 und 2025 um durchschnittlich 10,3 % pro Jahr. Damit führt Eschborn das Wachstumsranking der untersuchten Städte an. Gleichzeitig wuchs jedoch auch das Bettenangebot um durchschnittlich 10,4 % jährlich. Die Folge: Trotz des starken Nachfragewachstums lag die Bettenauslastung 2025 lediglich bei 38,6 %. Über den Zehnjahreszeitraum blieb sie nahezu unverändert.

Das Beispiel verdeutlicht einen zentralen Befund der Studie: Ein wachsendes Übernachtungsvolumen allein ist kein ausreichender Indikator für eine positive Marktentwicklung. Entscheidend ist auch, wie stark die verfügbaren Kapazitäten im gleichen Zeitraum zunehmen.

Küstenregionen wachsen besonders stark

Während sich die großen Städtemärkte zuletzt schwächer entwickelten, verzeichneten die Ferienstandorte an Nord- und Ostsee 2025 eine deutlich positivere Nachfrageentwicklung. Die Schollen Hotelberatung meldet für die untersuchte Standortgruppe „Ferien Küste“ ein Übernachtungsplus von rund sechs Prozent gegenüber 2024.

Auch langfristig fällt das Wachstum hoch aus. Zwischen 2015 und 2025 stiegen die Übernachtungen an den untersuchten Küstenstandorten insgesamt um rund 37 %. Allerdings nahm gleichzeitig die Bettenkapazität um rund 46 % zu.

Bei den absoluten Übernachtungszahlen liegt Sylt mit rund 3,35 Millionen an der Spitze der Ferienstandorte. Dahinter folgen Heringsdorf mit 3,07 Millionen und Fehmarn mit 2,54 Millionen Übernachtungen.

Kappeln wächst rasant – bei niedriger Bettenauslastung

Ein besonders deutliches Beispiel für die unterschiedliche Entwicklung von Nachfrage und Angebot ist Kappeln an der Schlei. Der Ferienstandort erzielte zwischen 2015 und 2025 ein durchschnittliches jährliches Übernachtungswachstum von 22,1 %. Gleichzeitig stieg das Bettenangebot um 23,4 % pro Jahr.

Trotz dieser hohen Wachstumsraten erreichte Kappeln 2025 lediglich eine Bettenauslastung von 27 %. Im Ranking der 100 untersuchten Ferienstandorte liegt die Stadt damit auf Platz 97.

Kurorte und Bergregionen überzeugen bei der Auslastung

Bei der Bettenauslastung liegen unter den Ferienstandorten vor allem Gesundheits- und Tourismusorte im Inland sowie einzelne Bergdestinationen vorn.

Den Spitzenplatz belegt Bad Sassendorf in Nordrhein-Westfalen mit 80,9 %. Nach Einschätzung der Studienautoren hängt die hohe Auslastung insbesondere mit den zahlreichen Kliniken und Gesundheitsangeboten am Standort zusammen. Auf den weiteren Plätzen folgen Schwangau im Allgäu mit 78,3 % und Bad Elster in Sachsen mit 70,7 %.

Eine besondere Entwicklung zeigt sich auch bei der Betrachtung der Bergregionen insgesamt. Diese sind laut Studie die einzige untersuchte Standortgruppe, in der sich die Bettenauslastung zwischen 2015 und 2025 verbessert hat. Während die Nachfrage dort im Durchschnitt um ein Prozent pro Jahr zunahm, wuchs das Bettenangebot lediglich um 0,3 % jährlich. Damit entwickelte sich die Nachfrage stärker als das verfügbare Angebot.

Was die Ergebnisse für Hotelbetreiber und Investoren bedeuten

Die Untersuchung verdeutlicht, wie unterschiedlich sich die deutschen Beherbergungsmärkte entwickeln. Für Hotelbetreiber, Eigentümer und Investoren sind die Ergebnisse insbesondere bei der Bewertung von Standorten und zusätzlichen Hotelkapazitäten relevant.

Dabei spielen drei Kennzahlen eine zentrale Rolle:

• Nachfrage: Wie viele Übernachtungen verzeichnet ein Standort und wie entwickelt sich diese Zahl?
• Angebot: Wie stark wächst oder schrumpft das verfügbare Bettenangebot?
• Bettenauslastung: In welchem Verhältnis stehen die tatsächlich registrierten Übernachtungen zu den vorhandenen Kapazitäten?

Die Studie zeigt, dass insbesondere in den großen Städten die Bettenkapazitäten langfristig stärker gewachsen sind als die Übernachtungszahlen. Bei den Bergstandorten verhält es sich umgekehrt. Dort liegt das durchschnittliche Nachfragewachstum über dem Angebotszuwachs. Für Hotelentwickler ergeben sich daraus unterschiedliche Ausgangsbedingungen bei der Bewertung möglicher Investitionen.

Studie bietet Orientierung, ersetzt aber keine Standortprüfung

Die Autoren betonen, dass die Untersuchung eine erste statistische Orientierung für Investitions- und Standortentscheidungen liefern soll. Eine individuelle Markt-, Standort- und Machbarkeitsanalyse könne sie jedoch nicht ersetzen.

Wichtig ist zudem die Abgrenzung der Daten: Die Untersuchung betrachtet den gesamten statistisch erfassten Beherbergungsmarkt. Neben Hotels gehören dazu unter anderem Pensionen, Ferienunterkünfte bestimmter Betriebsarten, Rehakliniken und Campingplätze.

Die ausgewiesene Bettenauslastung ist deshalb nicht mit der durchschnittlichen Zimmerauslastung klassischer Hotels gleichzusetzen. Auch Aussagen über Zimmerpreise, RevPAR oder die Rentabilität einzelner Betriebe lassen sich daraus nicht unmittelbar ableiten.

Dennoch macht der Top100-Report deutlich, wie stark sich touristische Nachfrage und Beherbergungskapazitäten regional unterscheiden – und weshalb steigende Übernachtungszahlen allein kein ausreichendes Maß für die wirtschaftliche Attraktivität eines Hotelstandorts sind.

(Schollen Hotelberatung/ SAHO)