Rückblick: Die Assetklasse Hotel 2021

Während vor allem die Städte mit hohem ausländischen Gästeanteil, einem hohen Kongress- und Eventanteil weiter unter der Pandemie und den dadurch einhergehenden Reisebeschränkungen leiden (allein Wien büßte im Vergleich der Übernachtungen von 2021 zu 2019 43,2% ein), freute sich die Ferienhotellerie sowohl in Deutschland als auch in Österreich auch 2021 über einen äußerst erfolgreichen Sommer und Herbst. „Die positive Performance der Ferienhotellerie ist nicht unbemerkt geblieben – vor allem institutionelle Investoren, die auf Sicherheit setzen, suchen aktuell entsprechende Projekte“, kommentiert Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei MRP Hotels , die aktuelle Situation.

Keine Fire-Sales

Die von Investorenseite teilweise erwarteten „Schnäppchen” am Markt sind bislang ausgeblieben. Martin Schaffer: „Staatliche Förderungen, die die Liquidität sichern, die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht sowie die häufige Neu-Kapitalisierung von Betreibergesellschaften haben Pachtzahlungen sichergestellt und somit Fire-Sales verhindert.”

Zudem bleiben Banken weiter vorsichtig mit noch stärker gewachsenen Anforderungen an Sicherheiten und Rücklagen als vor der Krise. Neben den Konditionen der Bankenfinanzierung stellen die Preisvorstellungen der Verkäufer sowie die generelle Unsicherheit der weiteren pandemischen Entwicklung das größte Hindernis für Transaktionen dar.

Hotelimmobilien behalten Wert

Während betriebliche Prognosen äußerst schwer zu treffen sind und damit auch die Bewertung erschweren, rücken die Immobilien selbst stärker in das Rampenlicht. „Die Immobilie selbst erweist sich – auch in Hinblick auf eine zukünftige Entwicklung – als kalkulierbarer Wert und rückt daher stärker in den Vordergrund”, so Schaffer. Und weiter: „Pauschalaussagen – und das ist ein wesentliches Learning des vergangenen Jahres – lassen sich überhaupt nicht mehr treffen. Allgemeine Benchmarks, die vor der Pandemie gegolten haben, gibt es nicht mehr. Die Bewertung der Hotels unter Einbeziehung der möglichen Erholung des Marktes sind mehr als je zuvor vom Konzept, der Marke, dem Standort und dem Markt abhängig.”

Zusätzlich bieten die Immobilien neben dem “normalen” Hotelbetrieb zahlreiche weitere, flexiblere Möglichkeiten – sei es mit Serviced-Apartment-Konzepten oder einer Umnutzung als Wohnimmobilien.

Überraschungsmoment ESG?

Zwar steht die Pandemie im Tourismus und damit auch im Hotelinvestmentmarkt im Mittelpunkt, dennoch, so Martin Schaffer, scheint es, als wären einige Betreiber und Investoren 2021 vom Thema ESG überrascht worden: „Die Umsetzung der EU-Taxonomie und der ESG-Kriterien macht auch vor der Hotelimmobilienwelt nicht Halt. Es muss nun endlich in die Umsetzung gehen.”

The Show will (must?) go on

Trotz der aktuell noch vorherrschenden Zurückhaltung fällt die Beurteilung der langfristigen Situation in Investorenkreisen 2021 mehrheitlich positiv aus. Die erwartete Rückkehr des Reiseaufkommens lässt vorrausschauende Anleger zuversichtlich in die Zukunft blicken und bereits wieder in Transaktionsverhandlungen vorwiegend über Bestandsimmobilien eintreten.

(mrp hotels/MK)