Ankäufe mit dem Ziel der Umnutzung nahmen zu
Umnutzung von Hotelimmobilien ist weiterhin ein sehr relevantes und marktprägendes Thema. Ankäufe, die diesen Businessplan verfolgen, machten fast ein Fünftel des Marktvolumens aus, was ungefähr einer Summe von über 500 Millionen Euro entsprach. Das promminenteste Beispiel ist sicherlich die Villa Kennedy in Frankfurt, in der perspektivisch in ein luxeriöses betreutes Wohnen für Senioren betrieben werden soll.
„Bestehende Hotelkonzepte werden zunehmend kritisch hinterfragt und bei Objekten mit keinem bestehenden oder nur kurzläufigen Pachtverträgen bietet sich die Prüfung von Umnutzungspotenzialen besonders an. Vor allem die Nachnutzung als Gesundheits-/Sozialimmobilie und als klassischer Wohnraum waren 2021 die häufigsten Businesspläne zwecks Umnutzung erworbener Hotelimmobilien. Viele Hotelobjekte älteren Baujahrs liegen in herrvoragenden innerstädtischen Lagen und wecken Begehrlichkeiten jenseits der Hotelnutzung. Es ist aber längst nicht so, dass alle leerstehenden Hotels umgenutzt werden. An vielen Standorten bietet sich auch weiterhin eine Hotelnutzung an. Investoren können durch Modernisierungen und neue Konzepte Wertpotenziale heben. Der Marktanteil von Value-Add Transaktionen lag 2021 bei über 14 Prozent. 2020 lag dieser nur bei 6,5 Prozent und auch 2019 lag der Anteil bei lediglich um die 5 Prozent“, führt Schappner aus.
Finanzierung weiter größte Herausforderung, Preisniveau stabil
Das Preisniveau blieb während der Coronakrise weitestgehend stabil. Vereinzelt konnten Investoren sich zwar Schnäppchen sichern, mehrheitlich waren Verkäufer aber nicht bereit, zu vergünstigten Konditionen zu verkaufen. Außerdem blieb die Finanzierung die größte Herausforderung auf dem Transaktionsmark, insbesondere Prüfungsprozesse dauerten länger, als vor der Coronakrise. Dennoch: Das Interesse von Immobilienfinanzierern an Hoteltransaktionen bestand und besteht weiterhin, nur dauern die Prozesse wesentlich länger. Die Spitzenrenditen blieben stabil und reichen von 3,70 Prozent in München bis 4,40 Prozent in Berlin.
„Im Laufe des vergangenen Jahres ist zunehmend die Sicherheit bei der Bepreisung zurückgekehrt. Die Erwartungen von Käufern und Verkäufern passen wieder besser zusammen,was wieder mehr erfolgreiche Transaktionen ermöglicht hat. Das Finanzierungsumfeld bessert sich nur langsam und verzögert derzeit die eine oder andere Transaktion, an der schon seit längerer Zeit gearbeitet wird. Dennoch sind aktuell viele Prozesse weit fortgeschritten und weitere befinden sich in der Vorbereitung zur Marktansprache. Die Auswirkungen der Coronapandemie und politische Maßnahmen zur Eindämmung dieser sind mehr und mehr ein Faktor geworden, der bereits eingepreist wurde und das Transaktionsgeschehen nicht mehr so stark wie zu Beginn der Pandemie beeinträchtigt“, analysiert Schappner.
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