Qualität als Erfolgsfaktor
Trotz der Pandemie bedingten Ausfälle, Lockdowns und des akuten Personalmangels sieht die Hotelbranche auch in Zukunft zwei Erfolgsfaktoren, die schon bislang als Maßstab galten und insgesamt für einen positiven Ausblick entscheidend sein werden:
Lisa Loferer, Geschäftsführerin Kur- und Tourimsusverband Bad Gastein: „Die Menschen wollen reisen.” Und weiter: „Die Gäste haben nie aufgehört qualitative und authentische Angebote zu bevorzugen.” Dem pflichtet auch auch Martin Lenikus, Eigentümer der Lenikus GmbH und Betreiber der Wiener Stadthotels Topazz und Lamee, bei: „Qualität, Gastfreundschaft und Verlässichlichkeit sind die wesentlichen Bausteine des Erfolgs.”
Dies wird besonders in der Stadthotellerie notwendig sein: In Städten mit einem hohen Anteil an Messe- und Kongresstourismus fehlen die Gäste an allen Ecken und Enden, ein wenig besser sieht es in Städten und Regionen mit einem hohen Leisure-Anteil aus. “Gewinner” der Pandemie (oder zumindest halten sich in diesem Segment die Verluste in Grenzen) ist die Ferienhotellerie und hier besonders die gehobene Resort-Hotellerie. Diese sieht Björn Kombächer, Head of Investor Relations bei Engel & Völkers Asset Management, auch als größten Treiber der Zukunft: „(…) Während der Pandemie haben Businesshotels durch das eingeschränkte Geschäftsreise-Verhalten gelitten. Hingegen prosperiert die Ferienhotellerie und ist lebendig.”
Eine Chance besteht jetzt für Konzepte, die das Produkt “Hotel” neu bzw. anders denken. Dr. Josef Vollmayr, Gründer und Geschäftsführer Limehome, erkennt in seinem Angebot zahlreiche Vorteile gegenüber den etablierten Produkten, die aus seiner Sicht in den Entwicklung sehr träge sind: „(…) Die Idee der Apartments liegt vor allem bei jungen Leuten im Trend – ebenso wie ‘Affordable Design‘ und ‘Lean-Luxury‘ Konzepte.”
Hotelimmobilien behalten Wert
Auf der Development- und Investment-Seite sprechen die Experten von der besonderen Herausforderung, neue Projektideen am Markt zu platzieren. Die Ursache liegt darin, dass auch in diesem Bereich praktikable Pauschalaussagen und Einschätzungen schwierig bis unmöglich geworden sind. Hannibal Dumont Schütte, Gründer und Geschäftsführer Stayery, sieht die Expansion nicht nur durch verschärfte Bedingungen bei Bankenfinanzierungen erschwert: „Gute Lagen sind rares Gut, die Baukosten steigen weiter exponentiell (…).”
Bereits laufende Hotelentwicklungen müssen neu bewertet werden, zahlreiche Investoren und Projektentwickler planen ihre Projekte um und transformieren diese Richtung Apartments oder Wohnungen. „(…) Hotelentwicklungen neu zu bewerten und auf einen digitalen bzw. hybriden Entwicklungsprozess umzustellen” identifiziert Dietmar Ploberger, Senior Project Manager Signa Real Estate Management GmbH als eine der wesentlichen Veränderungen, auf die sich auch sein Unternehmen einstellt.
Während betriebliche Prognosen äußerst schwer zu treffen sind und damit auch die Bewertung von Konzepten sowohl in der Projektierung, wie auch im Bestand erschweren, rücken die Immobilien durch ihre Wertbeständigkeit selbst stärker in das Rampenlicht. „Der Immobiliensektor hat sich bis jetzt sehr stabil gezeigt, Immobilien gehören auch zu den Branchen, die in Zeiten steigender Inflationsraten (derzeit der Fall) Outperformance zeigen.”, analysiert Monika Rosen, Börsenexpertin und Vizepräsidentin der Österreichisch-Amerikanischen Gesellschaft die aktuelle Situation in Bezug auf Hotelimmobilien.
Gravierende Änderung am Markt
Eine gravierende Änderung am Markt erkennt Torsten Kuttnig, Director Development ECE Work & Live GmbH, in Bezug auf die Vertragssituation zwischen Eigentümer bzw. Developer und Betreiber: „Die Bereitschaft der Betreiber zum Abschluss von Mietverträgen mit Fixpacht wird auch an guten Hotelstandorten deutlich zurückgehen!”. Hier wünschen sich die Betreiber eine stärkere Verteilung der Risiken – beispielsweise bei einem Umsatzausfall durch verordnete Schließungen. Risikoaverse Investoren bzw. institutionelle Investoren, die durch Regularien der Risikovermeidung gebunden sind, haben in diesem Marktumfeld kaum Möglichkeiten zu agieren. Dies eröffnet Private Equity bzw. Family Offices die Möglichkeit, in den Markt einzusteigen. Allerdings sind derzeit (auch durch die sich deutlich unterscheidenden Preisvorstellungen zwischen Verkäufern und Käufern) und ausgebliebenen Fire-Sales kaum nennenswerte Transaktionen am Markt zu verzeichnen.
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